Arealentwicklung

UN-Nachhaltigkeitsziele Die Zusammenführung der Werte von HIAG mit ihrer gesellschaftlichen Verantwortung zeigt sich auch in den in der Agenda 2030 der Vereinten Nationen (UN) formulierten Nachhaltigkeitszielen, an denen sich HIAG orientiert. So können die Areale der HIAG Mittelpunkt sinnstiftender unternehmerischer Initiativen werden und als Rahmen für eine technologiebasierte Renaissance dienen: Infrastruktur, Innovationskraft und Produktionskapazität schaffen Lösungen für künftige Generationen.

Akquisitionen

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Land Bank

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Übergangsnutzungen

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Nachhaltige Quartiere und Entwicklungsprozesse

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Akquisitionen

Dem strategischen Stellenwert entsprechend, beurteilt HIAG am Anfang jeder Akquisition das wirtschaftliche Potenzial eines Objekts unter Einbezug möglicher künftiger Nutzungen. Evaluation und Strukturierung von Akquisitionsprojekten erfolgen in einem interdisziplinären Team. Erfüllt ein Objekt die Kriterien von HIAG, werden Akquisitionsprojekte und Finanzierungskonzepte dem Investitionsausschuss zum Entscheid vorgelegt, der bei Bedarf auch kurzfristig einberufen wird. Mit dieser schlagkräftigen Organisation ist HIAG in der Lage, in sehr kurzer Zeit massgeschneiderte Angebote abzugeben und Akquisitionschancen erfolgreich zu realisieren.

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HIAG realisiert Akquisitionen als zusätzlichen Treiber, ergänzend zum organischen Wachstum auf der Grundlage ihrer starken Entwicklungspipeline mit einer Vielzahl attraktiver Areale in der ganzen Schweiz. Im Fokus stehen Industrieareale am Ende ihres Lebenszyklus und ehemals industriell geprägte Standorte, die bereits einer neuen Nutzung zugeführt wurden, sowie Entwicklungsgrundstücke, Renditeliegenschaften und Grundstücke zur Arrondierung bestehender Areale.

Gut am Markt positioniert
Mit einem soliden Leistungsausweis aus ihrer bisherigen Akquisitionstätigkeit ist HIAG am Markt gut positioniert. Weiter ist die Flexibilität bei der Strukturierung von Transaktionen eine Stärke von HIAG. Neben Direktakquisitionen wie dem Kauf des Areals der FCA Switzerland SA in Zürich Altstetten Ende 2019 realisierte HIAG wiederholt mit den verkaufenden Unternehmen massgeschneiderte Sale-and-lease-back-Transaktionen von Betriebsliegenschaften. Jüngstes Beispiel ist der Kauf des Areals der Amcor Flexibles Rorschach AG in Goldach (SG) im Dezember 2018. Zudem ist HIAG als an der Schweizer Börse SIX Swiss Exchange kotiertes Unternehmen gut positioniert, auf Wunsch den Kaufpreis zum Teil in eigenen Aktien abzugelten und den Verkäufer an der künftigen Unternehmensentwicklung teilhaben zu lassen. Eine weitere Option kann sein, sich in eigenständigen Gesellschaften zu engagieren, in die Immobilienobjekte finanziell eingebettet sind.

Nach wie vor ist der Immobilienmarkt liquid und bietet immer wieder attraktive Chancen. HIAG evaluiert regelmässig sowohl öffentliche Angebote, die von spezialisierten Dienstleistern strukturiert werden, als auch «Off Market»-Objekte, die nicht ausgeschrieben sind und im direkten Gespräch zwischen Verkäufer und Käufer abgewickelt werden. Bei strukturierten Projekten profitiert HIAG von ihrer Finanzkraft als börsenkotiertes Unternehmen und der Reputation als erfolgreiche und langfristig engagierte Arealentwicklerin mit einer in der Schweiz breit abgestützten Landbank. Weiter stärkt ihre industrielle Vergangenheit die Position von HIAG. Bei «Off Market»-Projekten kommen zudem die Stärken von HIAG als einer von einer Unternehmerfamilie geführten Immobiliengruppe zum Tragen.

Aktives Akquisitions-Management
Im Berichtsjahr realisierte HIAG erfolgreich vier Akquisitionen und Arrondierungen. Zusätzlich wurden sechs weitere Objekte detailliert geprüft, die jedoch die Anforderungen von HIAG – namentlich bezogen auf das Zusammenspiel von Profitabilität und Kaufpreis – nicht erfüllten. Insbesondere vor dem Hintergrund der anhaltenden Tiefzinssituation steigen die Nachfrage und die Preise für Immobilien weiterhin stark an. Zudem treten immer öfter auch neue Mitbewerber als Käufer auf, die ihr bisheriges Geschäftsmodell, die Vermietung von Bestandesimmobilien, mit Entwicklungsprojekten anreichern wollen. Um in diesem äusserst kompetitiven und häufig preisdominierten Markt weiterhin erfolgreiche Akquisitionen zu realisieren, setzt HIAG auf die diesbezügliche grosse Erfahrung ihres interdisziplinären Kernteams aus CEO, CFO, General Counsel, Arealentwicklern, Akquisitions-, Bauund Portfoliomanagement, das es mit kurzen Entscheidungswegen ermöglicht, Vorstellungen der Verkäuferschaft rasch aufzunehmen und kundenspezifische Lösungen in ein Angebot einzubinden. Zudem wird HIAG ab dem zweiten Quartal 2020 ihre Schlagkraft in diesem strategischen Bereich weiter stärken, indem die Akquisitionsaktivitäten in einer eigenständigen Funktion gebündelt werden.

Mit der Akquisition des Areals der FCA Switzerland SA Ende September 2019 sicherte sich HIAG ein attraktives Entwicklungsareal im aufstrebenden Stadtteil Zürich Altstetten. Das rund 7’800 m² grosse Grundstück liegt in der fünfgeschossigen Wohnzone und lässt eine hochwertige Überbauung mit gegen 16’000 m² Geschossfläche zu. Mittelfristig besteht Potenzial für die zukünftige Nutzung attraktiver Wohn- und Gewerbeflächen. Bereits heute hat HIAG mit einem Detailhändler einen Vorvertrag für eine Mietfläche von rund 1’800 m² im Erdgeschoss abgeschlossen. Für die verbleibende Zeitspanne bis zum Start der Arealentwicklung wurde mit der Binelli Group eine Zwischennutzung vereinbart. Das Autohaus mit den Premium-Marken BMW und MINI mietet das Gesamtareal nahtlos nach dem Auszug von FCA Switzerland für eine Mindestdauer von 3.5 Jahren. Es betreibt an der Freihofstrasse während des Umbaus der eigenen Räumlichkeiten an der nahe gelegenen Badenerstrasse ein Servicecenter sowie einen MINI-Showroom. Während der Zwischennutzungsphase wird HIAG die Entwicklung des Areals vorantreiben.

Areal Zürich Altstetten
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Arealfläche:
7’800 m²
Entwicklungsnutzungsfläche:
12’900 m²
Projektstatus:
  • Akquisition
  • Planung
  • Realisierung
  • Bezug
Zuständiger Arealentwickler:
Alex Römer

Land Bank

HIAG verfügt über eine einzigartige «Land Bank» mit einer Gesamtfläche von 2.7 Mio. m² per Ende 2019 auf mehr als 40 Arealen in der Schweiz. Über 92% des Immobilienportfolios von HIAG befinden sich in wirtschaftlichen Kernregionen. Zudem befinden sich viele Areale an verkehrsgünstigen Lagen und eignen sich auch für die Ansiedlung von Logistikdienstleistern. Die vermietbare Fläche umfasste Ende 2019 rund 450’000 m². Die derzeit 56 kurz-, mittel- und langfristigen Entwicklungsprojekte von HIAG bieten die Möglichkeit, das Portfolio um neue vermietbare Flächen von rund 707’000 m² zu erweitern.

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HIAG ist eine der grössten Grundeigentümerinnen der Schweiz mit gut erschlossenen Arealflächen in langfristigen Wachstumsregionen wie Städten, grösseren Gemeinden und an Hauptverkehrsachsen. 87% der Liegenschaftswerte befinden sich in den Regionen Baden/Brugg, Zürich/Zug und Genf. 75% sind Industrieareale, primär aus den Branchen Textil, Papier, Chemie, Maschinen, IT, Lebensmittel. Es handelt sich ausschliesslich um Liegenschaften mit durchschnittlich 16’000 m² Fläche. Viele sind Teil von Zonenentwicklungen mit teilweise (über-)regionaler Bedeutung.

Nachhaltiges Wachstum aus eigener Kraft
Mit ihrer grossen «Land Bank» verfügt HIAG über eine solide Grundlage für nachhaltiges Wachstum aus eigener Kraft. Das ausserordentliche Immobilienportfolio ist eine strategische Stärke von HIAG, insbesondere in einem knappen Markt, in dem die Preise für Entwicklungsareale aufgrund der grossen Nachfrage weiterhin signifikante Steigerungen verzeichnen.

Um bei ihrem langen Anlagehorizont mit einer zeitlichen Perspektive von 50 Jahren und länger jederzeit die unternehmerische Flexibilität zu gewährleisten, finanziert HIAG Landkäufe im Rahmen der strategischen Zielsetzungen aus eigenen Mitteln. Sie betreibt im Immobilienportfolio ein aktives Asset-Management. Auf den meisten Arealen gibt es bereits zum Akquisitionszeitpunkt Mieter und HIAG fördert aktiv Zwischen- und Übergangsnutzungen, aus deren Erträgen die laufenden Kosten wie Steuern und Instandhaltung zum Teil gedeckt werden. Dabei kommt es vor, dass Objekte zehn bis fünfzehn Jahre von Zwischenmietern genutzt werden, bevor HIAG mit der definitiven Entwicklung eines Areals beginnt. Übergangsnutzungen sind auch deshalb interessant, weil sie die Möglichkeit bieten, den Charakter eines Objekts bereits vor der definitiven Arealentwicklung schrittweise zu prägen.

Steigerung des Immobilienwerts stärkt Kapitalbasis
Aufgrund ihres spezifischen Geschäftsmodells verfügt HIAG, bezogen auf die Fläche, über einen sehr grossen Liegenschaftsbestand, während der ausgewiesene Wert des Portfolios vergleichsweise klein ist. Das begründet sich damit, dass viele Flächen noch kein Bauland sind und HIAG konsequent den aktuellen Wert ihrer Areale ausweist. Zum Ende des Geschäftsjahrs 2019 entsprach die Gesamtfläche des Arealportfolios 2.7 Mio. m² mit einem ausgewiesenen Wert von CHF 1.57 Mrd. Mit der sukzessiven Aufwertung der Immobilien im Verlauf der langfristigen Arealentwicklung stärkt HIAG ihre Kapitalbasis nachhaltig.

In St. Margrethen (SG) liegt das HIAG-Areal mit dem derzeit längsten Planungshorizont. Mit einer Laufzeit bis 2080 wurden 70’000 m² der insgesamt 84’000 m² im Baurecht an Stadler Rail abgetreten. Stadler plant in St. Margrethen langfristig und schafft über zwei Generationen wirtschaftliche Impulse für die ganze Region, indem der Löwenanteil der bisherigen Produktion von Stadler Rail und eine Engineering-Abteilung im neuen Werk in St. Margrethen angesiedelt werden. Für die weiteren 30’000 m² besteht ein auf die Laufzeit des Baurechtsvertrags mit Stadler Rail abgestimmter Mietvertrag mit Sieber Transport. Das internationale Logistikunternehmen betreibt auf dem Areal, das über einen eigenen Gleisanschluss verfügt, ein Cargo Service Center und ein Zollfreilager.

Areal St. Margrethen
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Arealfläche:
100’000 m²
Nutzungsfläche Stadler Rail:
70’000 m²
Nutzungsfläche Sieber Logistik:
30’000 m²
Projektstatus:
  • Akquisition
  • Planung
  • Realisierung
  • Bezug
Zuständiger Arealentwickler:
Thorsten Eberle

Das Reichholdareal zählt mit einer Gesamtfläche von rund 64’000 m² zu den bedeutendsten Entwicklungsgebieten im Kanton Aargau. Mit seiner verkehrsgünstigen Lage nahe dem Autobahndreieck Zürich / Bern / Basel bietet das je hälftig auf dem Gemeindegebiet von Hausen (AG) und Lupfig (AG) gelegene Reichholdareal fast unbegrenzte Entwicklungsmöglichkeiten. Nachdem im Sommer 2019 die Sanierung abgeschlossen wurde, geht HIAG jetzt von einer schrittweisen Entwicklung des Areals über die nächsten 15 bis 20 Jahre aus. Längerfristig soll sich das Reichholdareal zu einem gemischt genutzten Arbeitsquartier entwickeln. Grossflächige Produktionsbetriebe sollen dabei genauso Platz finden wie Kleingewerbe und Büroarbeitsplätze. Ein Fokus wird auf die Ansiedlung von Hightech-Betrieben gelegt, welche die Qualitäten des Standorts schätzen und die Nähe zu Institutionen wie zum Beispiel dem Paul Scherrer Institut PSI suchen.

Reichholdareal Hausen-Lupfig
Hausen-Lupfig.svg
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Arealfläche:
64’000 m²
Projektstatus:
  • Akquisition
  • Planung
  • Realisierung
  • Bezug
Zuständiger Arealentwickler:
Alex Römer

Übergangsnutzung

In vielen Fällen ist die Initiierung einer Übergangsnutzung oder einer Zwischennutzung der erste Schritt in einer Arealentwicklung. Sie bilden den Anstoss für ein vielseitiges Angebot, mit dem Ziel, die Areale schrittweise zu öffnen und langfristig in eine neue Nutzung zu überführen. Dabei nimmt die Übergangsnutzung im experimentellen Sinn künftige Funktionen eines Standorts vorweg, während bei der Zwischennutzung befristete Projekte im Vordergrund stehen.

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Häufig entspringen die Areale der HIAG aus einer industriellen Vergangenheit. Sie werden am Ende eines Nutzungszyklus übernommen und aktiv in einen neuen, langfristigen Zyklus überführt. Eine weitsichtige Planung unter Einbezug der lokalen Planungs- und Bewilligungsvorgaben ermöglicht es dabei, substanzielle Aufwertungen für die Areale zu erzielen. Indem die Vorstellungen von Behörden, Anwohnern und künftigen Nutzern frühzeitig in die Entwicklung einbezogen werden, entsteht hohe städtebauliche und architektonische Qualität.

«Village du Soir» stimmuliert regionales Freizeitangebot
Im Genfer Stadtteil Lancy entsteht im Zuge der Realisierung des Raumentwicklungsprojekts PAV (Praille-Acacias-Vernets) auf rund 230 Hektar ein neues Zentrum mit bis zu 12’000 Wohneinheiten und 6’200 Arbeitsplätzen sowie einem attraktiven Infrastrukturangebot und öffentlichen Einrichtungen. HIAG ist mit dem «Porte Sud»-Areal die einzige private Eigentümerin auf dem in unmittelbarer Nachbarschaft des Stade de Genève gelegenen Geländes, das mit dem Ende 2019 eröffneten Bahnhof Lancy-Bachet direkt an die S-Bahn-Linie des Léman Express zwischen dem Hauptbahnhof Genf und Annemasse (F) angebunden ist. 2016 wurde auf dem «Porte Sud»-Areal der Club «Village du Soir» eröffnet. Er erfüllt alle Voraussetzungen einer erfolgreichen Übergangsnutzung. «Village du Soir» ist ein Dorf, das aus gemütlichen Bars mit Strand-Flair, einem Night-Market, kleinen Restaurants und Läden besteht und immer wieder neue, saisonale Attraktionen bietet. «Village du Soir» verfügt heute über eine starke regionale Verankerung und bildet eine attraktive Destination, die auch nach Fertigstellung des «Porte Sud»-Areals fortbestehen soll. Der Club hat sich als Freizeitzentrum etabliert, in dem sich die Bevölkerung der Region Genf trifft und die Freizeit verbringt. Mehrere Tausend Besucher kommen an einem Wochenende auf das «Porte Sud»-Areal im aufstrebenden Genfer Stadtteil Lancy. Damit prägt «Village du Soir» das Freizeitangebot der Region massgeblich und wird mittlerweile auch in internationalen Internetforen unter den Top-Locations in Genf genannt.

Fünf Fragen an Seb Courage – Gründer und Direktor
von «Village du Soir»

Warum haben Sie das «Porte Sud»-Areal für die Realisierung von «Village du Soir» ausgewählt?
Die Region Genf ist sehr dicht bebaut. Es gibt wenig Möglichkeiten für ein Projekt wie das «Village du Soir». In diesem Umfeld bot das «Porte Sud»-Areal von HIAG eine einmalige Chance. Ein Glücksfall!

Wie erleben Sie die Zusammenarbeit mit HIAG?
Die Zusammenarbeit mit HIAG, insbesondere auch mit unserem Ansprechpartner Yves Perrin, war vom ersten Tag an ausgezeichnet. «Village du Soir» steht heute für erfolgreiches Standortmarketing in der Region. Das ist auch ein Erfolg für HIAG.

Was macht «Village du Soir» so einzigartig?
Das Angebot von «Village du Soir» ist abwechslungsreich. Der Club bietet eine Vielzahl von Aktivitäten. Jedes Jahr investieren wir mehr als eine Million Franken in ein attraktives Programm: Märkte und Feste, Theater und Konzerte, Konferenzen, aber auch Privatanlässe. «Village du Soir» will immer wieder Neues und Überraschendes bieten. Seit der Eröffnung 2016 besuchte fast eine Million Gäste das «Village du Soir», darunter auch viele Entscheidungsträger aus der Politik und Wirtschaft Genfs.

Wie erleben Sie die Zusammenarbeit mit den Behörden?
Die Behörden haben dem Projekt «Village du Soir» von Beginn an viel Wohlwollen entgegengebracht. Wir spüren den politischen Willen der Stadt Genf, auf die Bedürfnisse der Bevölkerung einzugehen und ein attraktives Freizeitangebot in der Region zu fördern.

Wie stellen Sie sich die Integration in die weitere Arealentwicklung vor?
Die erfolgreiche Bewirtschaftung eines Clubs wie «Village du Soir» erfordert profunde Kenntnis des lokalen Markts und ein starkes regionales Beziehungsnetz. Das haben wir auch den in das Projekt involvierten Architekten erklärt, als wir ihnen unsere Vorstellungen präsentierten, wie wir das «Village du Soir» in Zukunft weiterhin als beliebtes Freizeitangebot für die Genfer Bevölkerung betreiben wollen.

Areal «Porte Sud», Lancy
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Arealfläche:
13’362 m²
Entwicklungsnutzungsfläche:
120’000 m²
Projektstatus:
  • Akquisition
  • Planung
  • Realisierung
  • Bezug
Zuständiger Arealentwickler:
Yves Perrin

Unternehmerische Community steigert Standortpotenzial
Das Papieri-Areal in Biberist mit rund 322’000 m² Fläche diente gut 150 Jahre der Papierherstellung. Entsprechend ist es als Industriestandort in der Region bestens integriert und gilt als Entwicklungsgebiet von kantonaler Bedeutung. Es liegt an strategisch optimaler Lage entlang der Autobahnen A1 und A5, zwischen den Metropolitanräumen Zürich, Basel und Bassin Lémanique. Nach dem Erwerb des Papieri-Areals im Jahr 2012 hat HIAG eine auf das vielfältige Potenzial des verkehrstechnisch gut gelegenen Areals abgestimmte Übergangsnutzung lanciert, mit dem Ziel, den Standort langfristig insbesondere auch als attraktive Destination für Start-ups zu positionieren. Heute werden rund 20’000 m² Nutzfläche von verschiedenen Mietern genutzt. Das Papieri-Areal soll ein unternehmerisch geprägter Innovationsstandort werden, an dem unterschiedliche Firmen neue Konzepte realisieren können. Derzeit befinden sich ein Start-up-Unternehmen, das mit 3-D-Printing-Lösungen Anwendungen für den Spitzensport, die Mobilität und zur Sicherstellung von sauberem Trinkwasser in Drittweltländern entwickelt, Ateliers von verschiedenen Künstlern, Werkstätten und das internationale Logistikunternehmen Sieber Transport auf dem Papieri-Areal. Weiter hat Ende 2019 ein Fitnesscenter eröffnet, das die Publikumsfrequenz am Standort deutlich steigert. Im Endausbau soll zudem auf einem Teilgebiet des Papieri-Areals ein lebendiges, durchmischtes Quartier mit Verkaufsflächen, Büros, stillem Gewerbe, einem vielseitigen Freizeitangebot und Wohnungen entstehen, das sich mit der Zeit natürlich in die Gemeinde zwischen Aare und Emme eingliedern wird. Nach dem Abbau der letzten Produktionseinheit der früheren Papierfabrik Biberist im Jahr 2019 ist der Weg heute frei, die langfristige Arealentwicklung ganzheitlich anzupacken, sobald der von HIAG entwickelte Masterplan in den Zonenplan überführt ist, der sich aktuell in der kantonalen Vorprüfung befindet.

Papieri-Areal Biberist
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Arealfläche:
791’000 m²
Industriefläche:
312’000 m²
Projektstatus:
  • Akquisition
  • Planung
  • Realisierung
  • Bezug
Zuständiger Arealentwickler:
Michele Muccioli

Nachhaltige Quartiere und Entwicklungsprozesse

HIAG ist langfristige Eigentümerin ihrer Areale. Sie entwickelt Immobilien zu Destinationen von hoher Qualität. Dabei fliessen die Identität und die Seele eines Quartiers in die Arealentwicklung ein. Mehrwert schafft HIAG insbesondere in drei Kerndisziplinen: Architektur und Planungsprozesse, Standort- und Projektvermarktung sowie Kosten- und Prozesssteuerung.

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Areale der HIAG blicken oft auf eine reiche industrielle Vergangenheit zurück. Aus der gewachsenen Geschichte eines Standorts entwickelt HIAG die Identität eines neuen Quartiers und gestaltet Destinationen von städtebaulich und architektonisch hoher Qualität. Es entsteht attraktiver Lebensraum, in dem sich Wohnen und Arbeiten harmonisch vermischen.

Eigenständige Ökosysteme
Ein nachhaltiges Quartier weist eine grosse soziokulturelle Vielfalt auf. Deshalb schafft HIAG Rahmenbedingungen, die eine lebendige Durchmischung unter den Generationen fördern. Beispiele dafür sind Treffpunkte für die Quartierbevölkerung wie Cafés, Quartierzentren, Bibliotheken oder Freizeitanlagen. Nachhaltige Quartiere zeichnen sich weiter aus durch Wohnungen, die sich hinsichtlich Grösse, Raumaufteilung und Standard unterscheiden. Sie erfüllen ein Bedürfnis breiter Bevölkerungsgruppen und sprechen sowohl Einzelpersonen als auch Familien, jüngere und ältere Menschen an. Mit der Begrünung von Restflächen und Anlagen werden die Biodiversität gefördert und die Voraussetzungen geschaffen, dass sich innerhalb der Quartiere langfristig eigenständige Ökosysteme entwickeln.

Mietermix prägt Quartiere
Weil das Leben in den Quartieren mit den Mieterinnen und Mietern entsteht, wählt HIAG die geeignete Mieterstruktur für ihre Areale sorgfältig aus. Hospitality und eine lebendige Kommunikation sind weitere wichtige Elemente für eine nachhaltige Quartierentwicklung. Das ist der Grund, weshalb es für HIAG wichtig ist, auf ihren Arealen selbst präsent zu sein. Somit sind Arealentwickler, Portfoliomanager und Immobilienverwalter immer am Puls des Geschehens.

Integrale Mobilitätsplanung
Weiter ist eine gute Anbindung an das Umfeld wichtig für das Entstehen eines nachhaltigen Quartiers. Dazu gehören neben dem architektonischen Erbe eines Areals vorhandene Infrastrukturen, der öffentliche Raum und die Landschaft sowie insbesondere das Mobilitätsangebot.

Quartierleben und Mobilität gehen Hand in Hand und werden deshalb von HIAG ab Projektbeginn einbezogen. Für ein funktional durchmischtes Quartier ist es wichtig, mit gut erreichbaren Haltestellen an das öffentliche Verkehrsangebot angebunden zu sein, während der motorisierte Individualverkehr auf definierten Achsen konzentriert wird. Sodann haben im Innern der Quartiere Fussgänger und der Veloverkehr den Vorrang.

HIAG ist überzeugt, dass nachhaltige Quartiere sowohl die soziale Integration der Bewohner verbessern als auch ein Labor für neue Formen der Zusammenarbeit sein können.

Auf dem Areal Metalli Wideneck in Dornach plant HIAG langfristig ein gemischt genutztes, städtisch geprägtes Quartier mit einem Uferpark entlang der Birs. Neben einer gemischten Wohn- und Dienstleistungsnutzung soll das Areal auch Angebote für grossflächige Gewerbebetriebe bieten. Die Mobilitätsplanung sieht die Erschliessung des Quartiers mit dem öffentlichen Verkehr über eine neue Buslinie und eine neue S-Bahn-Haltestelle vor. Im Inneren des Quartiers soll ein effizientes Verkehrsnetz für Fussgänger und Velofahrer entstehen. Für den Individualverkehr ist ein Zubringer zur nahen A18 geplant. Die lange Entwicklungsspanne lässt Spielraum für verschiedene Zwischen- und Übergangsnutzungen, die einen schrittweisen Reifeprozess des Areals ermöglichen. Gebäude und gemeinschaftlich genutzte Aussenräume werden dem Quartier zu einer eigenständigen Identität mit industriellem Erbe verhelfen.

Fünf Fragen an Rainer Klostermann, Stadtraumplaner

Wie geht HIAG an eine Quartierentwicklung heran?
Ich erlebe HIAG als eine typisch schweizerische ­Firma, die mit einer integrativen Vorgehensweise auf die Bedürfnisse der Gemeinden und Kantone eingeht. Dabei plant HIAG über sehr lange ­Zeithorizonte, in Dornach zum Beispiel über rund 30 Jahre. Das ­bietet die Möglichkeit, sich Gedanken über grössere Zusammenhänge und Entwicklungsperspektiven zu machen.

Was ist für Sie das Spezielle am Areal in Dornach?
Das Areal liegt im Gemeindeverbund Birsstadt, eingebettet in den Kantonen Basel-Landschaft und ­Solothurn, mit den sieben Gemeinden Aesch, Arlesheim, Birsfelden, Dornach, Münchenstein, Pfeffingen und Reinach. Das bedingt, dass über die politischen Grenzen hinweg in kulturellen Regionen gedacht wird. HIAG stellt sich dieser Herausforderung und partizipiert an der Gesamtentwicklung.

Die Entwicklung in Dornach befindet sich in einem frühen Stadium, worum geht es in dieser Phase?
Städteplanung steht und fällt vor allem mit der ­Mobilitätsplanung, namentlich der Bewegung und der ­Erreichbarkeit. Für eine langfristige Quartier­entwicklung ist es wichtig, dass ein Areal gut mit dem ÖV ­erreichbar ist. Zudem ist es eine Tatsache, dass je besser ein ÖV-System ist, umso mehr auch der ­Individualverkehr auf den Strassen profitiert. Deshalb ist es wichtig, Mobilitätskonzepte ganzheitlich und nachhaltig zu planen. Dabei ist es ein grosser Vorteil, wenn eine Bauherrin wie HIAG über das eigene ­Projekt hinaus im grösseren Rahmen denkt.

Warum ist Mobilitätsplanung so wichtig?
Eine gute Mobilitätsplanung macht moderne ­Städte und Quartiere nicht nur funktional, sondern auch ­kulturell, ökologisch und ökonomisch effizienter. Es ist für die langfristige Entwicklung und den Charakter einer Destination von grosser Bedeutung, wie ein Standort erreichbar ist und wie die Feinverteilung im Innern der Quartiere ausgelegt ist: S-Bahn und Hochleistungstrassen als Zubringer, ein effizientes Feinverteilungsnetz im Inneren, wobei sich das «Innere» oft auch überlappt.

Wie geht die Entwicklung weiter?
Die verschiedenen Zeithorizonte der Elemente zu planen, die eine Stadt oder ein Areal ausmachen, ist anspruchsvoll. Quasi als Nebenprodukt entstehen immer wieder Zonen, die mehr Zeit brauchen und deshalb für einen begrenzten Zeitraum in eine Zwischennutzung gehen. Sie sind das Lebenselixier der Stadtentwicklung. Da bietet HIAG mit ihrem lang­fristigen Denken gute Optionen an.

«Langfristig gesehen, besteht jedes Areal aus vielen Übergangsnutzungen. Es braucht Brachen und Experimen­tierfelder. Da bietet HIAG mit ihrem langfristigen Denken gute Optionen an.»

Rainer Klostermann, Stadtraumplaner

Areal Metalli Wideneck, Dornach
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Arealfläche:
137’000 m²
Projektstatus:
  • Akquisition
  • Planung
  • Realisierung
  • Bezug
Zuständiger Arealentwickler:
Michele Muccioli

Die 1832 erbaute Walzmühle steht auf einem der bedeutendsten Industrieareale im Kanton Thurgau. Das Areal von rund 21’000 m² bietet architektonische Vielfalt auf kleinem Raum. In einer ersten Etappe renovierte HIAG das bestehende Backsteinhaus. Es entstanden Atelier-, Verkaufs- und Lagerflächen. Anschliessend wurden im Herzen des Areals unter Berücksichtigung der industriellen Vergangenheit acht Lofthäuser und neun Loftwohnungen gebaut. Abschliessend erstellt HIAG derzeit im historischen Walzmühle-Bau Mietwohnungen und Büroflächen. Bereits haben sich mehrere Unternehmen auf dem Walzmühle-Areal niedergelassen. Unter anderem betreibt die Frauenfelder Bäckerei-Konditorei Stähli das Café Werk 3, das mit über 50 Sitzplätzen und einer Abholtheke einen zentralen Treffpunkt im Quartier bildet. Seit Dezember 2019 ist die Walzmühle zudem mit einer eigenen Stadtbushaltestelle direkt mit dem Bahnhof Frauenfeld verbunden.

«Heute werden Stadtgrundrisse so entworfen, dass Wohnen und Arbeiten grundsätzlich am selben Ort möglich sind. Das funktioniert aber nur, wenn ausreichende Frequenzen für die Alltagssysteme gegeben sind.»

Rainer Klostermann, Stadtraumplaner

Walzmühle-Areal, Frauenfeld
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Arealfläche:
21’000 m²
Nutzfläche:
8’900 m²
Projektstatus:
  • Akquisition
  • Planung
  • Realisierung
  • Bezug
Zuständiger Arealentwickler:
Thorsten Eberle

Wo einst Spindeln und Wasserräder in Betrieb standen, befindet sich heute auf einer Gesamtfläche von rund 47’000 m² ein lebhaftes Wohnquartier. Das ehemalige Industrieareal in Windisch wurde unter Einbezug ökologischer, sozialer und wirtschaftlicher Kriterien in eine lebendige Destination verwandelt. Etappenweise entstanden Loft-, Eigentums- und Mietwohnungen sowie Gewerberäumlichkeiten und attraktive Co-Working-Arbeitsplätze. Im Sommer 2019 hat die Stiftung FARO das neue Wohnzentrum Spitzmatt für Menschen mit einer Beeinträchtigung auf dem Kunzareal bezogen. Die dazugehörige Sporthalle wird gemeinsam von den Bewohnern des Wohnzentrums und des Quartiers sowie von regionalen Sportverbänden genutzt. Unter anderem betreibt die SAC Sektion Brugg in der Halle ein vielseitiges Kletterangebot und im geschichtsträchtigen Diesellokal steht den Quartierbewohnern ein attraktiver Treffpunkt im Herzen des Areals zur Verfügung.

«Wenn wir ‹gesamtverkehrlich› denken, werden Areale ausserhalb der Zentren aufgewertet und attraktiv, ohne dass die gewachsenen Strukturen alter Quartiere verloren gehen.»

Rainer Klostermann, Stadtraumplaner

Kunzareal Windisch
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Arealfläche:
21’000 m²
Nutzfläche:
8’900 m²
Projektstatus:
  • Akquisition
  • Planung
  • Realisierung
  • Bezug
Zuständiger Arealentwickler:
Alex Römer