Interview
Geschäftsleitung

2018 war im Immobilienbereich das bislang erfolgreichste Jahr der HIAG mit einer Steigerung des annualisierten Liegenschaftsertrags um 8.6% und grosser Wertschöpfung bei Entwicklungsprojekten. Bei HIAG Data verlängert sich die Investitionsphase mit der Refokussierung auf grosse Partner.

Geschäftsführer Martin Durchschlag und der Leiter Finanzen Laurent Spindler im Interview mit Beat Seger.

Was waren die prägendsten Ereignisse im Geschäftsjahr 2018?

Martin Durchschlag: Durch strategische Zukäufe im Umfang von rund 11% des annualisierten Liegenschaftsertrags konnten wir angekündigte Mieterauszüge, insbesondere jene der ABB Turbo Systems AG inKlingnau, weit mehr als kompensieren und somit das Wachstumdes Cashflows und die Basis der Dividende stärken.

Laurent Spindler: Zudem haben wir im Geschäftsjahr 2018 die durchschnittliche Mietdauer im Portfolio erneut gesteigert. Die gewichtete Restmietdauer beträgt jetzt rund zehn Jahre. Auch das Entwicklungsportfolio haben wir weiter ausgebaut. In den nächsten 10 Jahren sind rund 50 Projekte geplant, die ein Investitionsvolumen von ca. CHF 1.8 Mrd. und ca. 620’000 m2 Nutzfläche umfassen.

Wie sind Sie mit dem Resultat insgesamt zufrieden?

MD: 2018 war im Immobilienbereich das bislang erfolgreichste Jahr der HIAG. Bei vielen Entwicklungsprojekten konnten wir Fortschritte erzielen, welche das Ertragswachstum langfristig unterstützen werden. Die hohen Wertsteigerungen sind auf diese Leistung zurückzuführen und nicht auf Markteffekte. Trotz Investitionen in HIAG Data konnten wir das Ergebnis gegenüber dem Vorjahr steigern. Mit der angekündigten Partnerschaft mit SIX haben wir auch dort einen wichtigen Meilenstein erreicht.

LS: Erfreulich war auch die Aufnahme von HIAG in den EPRA-Index. Das hat die Visibilität der HIAG-Aktie deutlich erhöht.

Welchen Einfluss hat die Aufnahme in den EPRA-Index auf die HIAG-Aktie?

LS: Die Liquidität hat sich seit der Aufnahme in den EPRA-Index praktisch verdoppelt, da für manche Anlagegefässe die Indexaufnahme Voraussetzung für ein Investment war. Die haben nun investiert.

MD: Die Aufnahme in den Index unterstützt langfristig die Handelbarkeit der Aktie, was letztendlich allen Aktionären zugutekommt.

HIAG gelingen in einem hart umkämpften Investitionsmarkt regelmässig strategiegerechte Akquisitionen. Was ist Ihr Erfolgsrezept?

MD: Das kann von Transaktion zu Transaktion ganz unterschiedlich sein. Bei den dieses Jahr erfolgten Sale-and-Lease-Back-Transaktionen zum Beispiel verhandeln wir mit Partnern, die an diesen Standorten langfristige strategische Interessen verfolgen. Unsere Erfahrung und Kompetenz bei industriellen Nutzungen spielen dabei eine zentrale Rolle. Dass wir diese Unternehmen in ihrer Strategieumsetzung unterstützen können, wird mindestens so hoch gewichtet wie die wirtschaftlichen Faktoren und kann den Ausschlag geben, dass wir zum Zug kommen.

Sie haben im Geschäftsjahr 2018 einige Sale-and-Lease-Back-Transaktionen getätigt. Welche strategischen Überlegungen liegen diesen Investitionen zugrunde?

MD: Die drei Sale-and-Lease-Back-Transaktionen in Brunegg, Goldach und Pratteln sind konsistent mit unserer Strategie, haben aber unterschiedliche Ausgangssituationen. In Brunegg handelt es sich um die Arrondierung einer bestehenden Liegenschaft, die uns eine Erweiterung und damit bessere Positionierung unseres bestehenden Logistikstandorts ermöglicht. In Goldach umfasst der Produktionsstandort einen Campus von rund 63’000 m2, auf dem in eine neue Halle investiert wird. Sollte hier einmal nicht mehr industriell produziert werden, ist aufgrund der Lage zudem eine andere Nutzung denkbar. In Pratteln hingegen läuft definitiv der letzte Nutzungszyklus der Gebäudestruktur. Hier kann in den nächsten Jahren eine Umzonung vorbereitet werden.

LS: Bei Sale-and-Lease-Back-Transaktionen planen wir immer in Szenarien, um auf den Fall einer Veränderung in der Mieterstruktur vorbereitet zu sein. Dabei spielen auch Möglichkeiten für eine Drittverwendung der Gebäude eine entscheidende Rolle.

Sie haben also bei einer Akquisition immer eine Strategie für das Areal hinterlegt?

MD: Das ist korrekt. Nur wenn die Grösse, der Kontext und die Arealstrategie zu unserem Portfolio passen, kommt eine Akquisition für uns infrage.

LS: Das gilt genauso auch für Brunegg, Goldach und Pratteln. Zum einen streben wir mit langfristigen Mietverträgen eine mittelfristige Steigerung des Cashflows im Portfolio an und unterstützen damit auch die Dividendenausschüttung an die Aktionäre der HIAG. Zum anderen haben wir bei zwei der drei Areale bereits langfristig orientierte Entwicklungsstrategien hinterlegt.

Wie führt man ein Areal zum Erfolg?

MD: Entscheidend ist für uns eine unternehmerische Vision. Wohin kann sich ein Areal entwickeln? Wo und wie kann ein Zentrum entstehen, das eine lebendige Nutzung mit Arbeitsplätzen, Bewohnern und kulturellem Austausch ermöglicht? Diese Überlegungen fliessen in unsere Masterplanung ein und werden weiter geschärft, je näher wir dem Zeitpunkt der konkreten Umsetzung kommen. Entlang dieses Prozesses entwickeln wir Vorstellungen und Konzepte, mit denen wir gegebenenfalls potenzielle Nutzer identifizieren und direkt ansprechen, um den Mix zu optimieren, den wir uns auf einem Areal langfristig vorstellen.

LS: Jedes Areal ist einzigartig. Deshalb ist es wichtig, dass wir die Vision immer neu denken und gleichzeitig Synergien von bewährten Konzepten über das Portfolio nutzen. Der Erfolg spiegelt sich langfristig in den Wertänderungen wider. Diese sind getrieben von konkreten Entwicklungsschritten wie Bewilligungen, Kostensicherheit und Mietverträge. Das Resultat wird dann sowohl in der Erfolgsrechnung als auch in der Cashflow-Entwicklung sichtbar und zeigt, was wir auf den Arealen leisten.

Wann beginnen Sie damit, Mieter für Ihre Areale zu gewinnen?

MD: Die Anstrengungen beginnen unmittelbar. Bei einem Sale-and-Lease-Back-Vertrag stellt sich naturgemäss die Frage nicht. Bei einem Areal, das sich in einem langfristigen Umnutzungsprozess befindet, dauert es eine gewisse Zeit, bis wir die rechtliche Grundlage geschaffen haben, damit eine Fläche zwischengenutzt werden kann. Je früher eine Fläche so verfügbar wird, desto aktiver können wir in die Diskussion mit Mietern einsteigen oder solche ansprechen, die wir gerne auf dem Areal hätten.

LS: Solche Initiativen können sowohl vom Portfoliomanagement als auch von der Arealentwicklung ausgehen.

Was zeichnet HIAG in der Arealentwicklung besonders aus?

MD: Wir sehen die Arealentwicklung als intensive Kommunikationsaufgabe, bei der wir die Interessen von gewachsenen Strukturen, bestehenden Nutzern und der Öffentlichkeit abwägen. Darauf aufbauend entwickeln wir unsere unternehmerische Vision und bringen unsere Erfahrung als Familienunternehmen mit industrieller Vergangenheit ein. Ausserdem ist uns wichtig, dass unsere teilweise sehr grossen Areale eine starke eigene Identität entwickeln. Wir wollen lebendige Communities anziehen, die sich mit einem Standort identifizieren und sich einbringen.

LS: Durch eine aktive und teilweise ausgedehnte Bewirtschaftung der Übergangsnutzung geben wir uns für die Positionierung eines neuen Quartiers die erforderliche Zeit.

HIAG ist solide eigenfinanziert. Liessen sich mit einem höheren Leverage die Projektentwicklungen rascher realisieren?

LS: Die erfolgreiche Entwicklung der Areale ist nicht nur von den finanziellen Möglichkeiten abhängig. Mit einer gut entwickelten Nutzung und einem langfristigen Mietvertrag lässt sich jedes Projekt finanzieren. Diesen Zustand auf der Zeitschiene zu erzwingen, hiesse aber, Kompromisse machen zu müssen.

MD: Die Zeit können wir uns leisten, weil wir auf den Arealen eine aktive Übergangsnutzung betreiben und Mieteinnahmen generieren. Je besser wir ein Areal positionieren, desto grösser ist letztlich der Hebel für die langfristige Wertschöpfung.

Und was läuft auf den Arealen, zum Beispiel in Dietikon, St. Margrethen oder Biberist?

MD: Die künftige Positionierung des Retail-Areals Dietikon steht noch unter dem Einfluss der Entwicklung der Limmattalbahn. Statt den ganzen Standort in einem Schritt neu zu bebauen, haben wir uns für eine schrittweise Aufwertung in der gegebenen Struktur entschieden und Verträge mit Ankermietern wie Media Markt langfristig verlängert. Die bauliche Erneuerung läuten wir mit dem Neubau für XXXLutz mit guter Sichtbarkeit von der Autobahn her ein. Dieses Gebäude wird den Ton für die weitere Entwicklung des Areals setzen.

LS: In St. Margrethen verfolgen wir einen ganz anderen Ansatz. Hier treten wir rund 70’000 m2 von insgesamt 100’000 m2 Fläche des HIAG-Stammareals bis 2080 im Baurecht an Stadler Rail ab. Damit haben wir die Laufzeiten der Nutzung unserer zwei aneinandergrenzenden Teilareale in St. Margrethen harmonisiert und ermöglichen der Region einen wichtigen Entwicklungsschritt. In Biberist haben wir 2018 die letzten Papiermaschinen verkauft, die jetzt abgebaut werden. Ab Mitte Jahr werden wir frei sein, die Belebung des gesamten Areals in Angriff zu nehmen.

MD: Ein guter Teil der verfügbaren Flächen in Biberist wird heute wieder genutzt. Es sind bereits zwischen 100 und 150 Arbeitsplätze am Standort entstanden. Unser Ziel ist ein unternehmerisch geprägter Innovationsstandort, an dem verschiedene Firmen neue Konzepte realisieren. Unter den neuen Mietern ist zum Beispiel ein innovatives 3-D-Druckunternehmen, und in 2019 werden regelmässig eSports-Events der Schweizer Ligen in Biberist stattfinden.

Bei der HIAG redet man nicht nur über die Digitalisierung, sondern treibt diese mit HIAG Data aktiv voran. Kann man sagen, HIAG ist als Anbieterin von spezifischen Cloud-Infrastrukturlösungen auch ein Enabler der digitalen Transformation?

MD: Wir nutzen Synergien aus den beiden Tätigkeitsgebieten, um die strategische Diskussion auf ein anderes Niveau zu heben. Was sich im Moment technologisch abspielt, ist in immer mehr Bereichen disruptiv. Früher oder später betreffen diese Veränderungen jedes Geschäftsmodell. Wir sprechen deshalb nicht von zwei unterschiedlichen, sondern von zwei ineinanderfliessenden Welten.

Was hat es mit der im Dezember angekündigten strategischen Partnerschaft mit SIX auf sich?

MD: Der Verwaltungsrat der HIAG Data hat entschieden, den Fokus auf grosse Partner im hoch regulierten Umfeld zu richten, die auf den Plattformen von HIAG Data selbst wieder eigene Leistungen entwickeln. Mit dieser Schärfung des Profils geht eine Verlängerung der Investitionsphase einher. Auch die Wertschöpfungstiefe der HIAG Data entwickelt sich über jene eines reinen Infrastrukturanbieters hinaus. Mit SIX haben wir die Absicht bekundet, im dritten Quartal Kunden von SIX erste Services auf dieser Plattform anzubieten.

Welche Ziele verfolgt HIAG im Bereich der Nachhaltigkeit?

MD: Das Geschäftsmodell der HIAG ist per se nachhaltig: Areale so zu entwickeln, dass pulsierende, gut durchmischte Quartiere entstehen, in denen eine hohe Wertschöpfung realisiert werden kann. Die Vereinten Nationen haben in der Agenda 2030 17 Nachhaltigkeitsziele definiert, die sich in vielen unserer Entwicklungen erkennen lassen. Vor allem die Ziele «Industrie, Innovation und Infrastruktur», «Nachhaltige Städte und Gemeinden» sowie «Verantwortungsvoller Konsum und Produktion» sind Kern unseres Verständnisses von Arealentwicklung. Erstmals stellen wir im Nachhaltigkeitsbericht unsere Projekte im Kontext dieser Nachhaltigkeitsziele dar.

Abschliessend noch ein paar Worte zu Ihren Zielen im Geschäftsjahr 2019?

MD: Jedes der Areale hat seinen Rhythmus und spezifische Schwerpunkte. Aufgrund der langfristigen Ausrichtung der Projekte leiten wir grundsätzlich keine Jahresziele ab. Wir freuen uns, dass wir in Genf im Entwicklungsgebiet PAV und in Niederhasli die ersten Schritte zur Formulierung unserer Vision machen können. Der Aufbau von Communities bleibt eine Herausforderung im ganzen Portfolio, bei welcher auch Synergien mit HIAG Data eine wichtige Rolle spielen.

Welche Rahmenbedingungen brauchen Sie, um Ihre Ziele zu erreichen?

LS: Für die Zukunft wünschen wir uns möglichst stabile politische und wirtschaftliche Verhältnisse innerhalb und ausserhalb von Europa. Die Standortvorteile der Schweiz sind international anerkannt, und deren Erhalt ist wichtig für die Ansiedlung von Firmen.

MD: Die Dynamik kommt von jungen Unternehmen, die mit globalen Geschäftsmodellen von der Schweiz aus tätig sind. Um solche Unternehmen anzuziehen, ist deren Zugang zu Top-Fachkräften aus der ganzen Welt entscheidend. Die rigiden Drittstaatenkontingente führen dazu, dass viele innovative Start-ups die Schweiz nicht auf dem Radar haben.