Interview
Geschäftsleitung

HIAG erzielte das beste Ergebnis seit dem Börsengang. Dies dank einer gesteigerten Dynamik bei Entwicklungserfolgen und langfristigen Vertrags­abschlüssen. Mit der Network Centric Multicloud 4.0 lanciert HIAG Data 2018 eine Revolution im Bereich digitaler Infrastrukturen, die auch im eigenen ­Immobilienportfolio Impulse setzen soll.

Geschäftsführer Martin Durchschlag und der Leiter Finanzen Laurent Spindler im Interview mit Medard Meier

Welches waren für Sie die hervorstechendsten Ereignisse 2017?

Martin Durchschlag: Die langfristigen Mietverträge, die wir mit einer Reihe von Unternehmen abschliessen konnten, wie Stadler Rail, Media Markt und Dachser. Die Anbindung reicht von mehreren Jahren bis – im Fall von Stadler Rail – sogar zu Jahrzehnten, ganz genau bis 2081. Eine besondere Freude bereitet die hochdynamische Entwicklung in Meyrin. Hier entsteht ein IT-Cluster mit Hewlett Packard Enterprise und HP Inc. im Zentrum. Weiter haben wir sehr stark in den Ausbau der Cloud-Infrastrukturen investiert.

Laurent Spindler: Besonders gerne erwähne ich, dass wir unsere Ziele im Bereich Liegenschaftsertrag übertroffen haben, und das mit einer Steigerung von 4.8%. Auch ohne Zukäufe liegen wir deutlich über Vorjahr. Hervorheben möchte ich auch die Abnahme der Leerstandsquote auf 14%. Allein bei der Liegenschaft Lorzenpark in Cham konnten wir den Leerstand von 33% auf 12% senken.

Haben Sie diese Verbesserung über tiefere Mieten erreicht?

LS: Nein, wir verzeichnen grundsätzlich keine Reduktionen bei Neuabschlüssen. Die Verhandlungen dauern jedoch lange und werden intensiv geführt.

MD: Wir investieren viel, um unsere Standorte noch attraktiver für Unternehmen zu machen. Wir wollen unsere Mieter nicht über den Preis, sondern mit dem Gesamtpaket überzeugen. 2017 konnten wir an vielen Standorten die Früchte dieser Haltung ernten.

Wie sind Sie mit dem Resultat insgesamt zufrieden?

MD: Das Vorsteuerresultat ist das beste seit dem Börsengang, obwohl der Ergebnisbeitrag von HIAG Data deutlich negativ ist. Verschiedene Faktoren haben dazu beigetragen wie der Verkauf der Papiermaschinen in Biberist, die neue Akquisition in Meyrin und Entwicklungserfolge, die sich langfristig in höheren Liegenschaftserträgen niederschlagen werden.

LS: Im Finanzierungsbereich haben wir mit der dritten Anleihe einen weiteren Meilenstein erreicht. Unsere durchschnittlichen Finanzierungskosten liegen nun unter 1%. Die Finanzierung mit inzwischen rund 70% Anleihenkapital hat uns Belehnungssubstrat geschaffen, mit dem wir über viel Handlungsspielraum für die Erweiterung unseres Portfolios verfügen.

MD: Bei den Arealentwicklungen stellen wir einen eigentlichen Aufbruch fest. Biberist verkörpert den Ankerpunkt von HIAG Data. Das Hochleistungsnetz, das von dort aus gewartet und gesteuert wird, deckt die gesamte Schweiz ab und reicht von Amsterdam bis Mailand. Das Areal Camembert in Genf verzeichnete mit 300’000 Besuchern seit der Eröffnung von «Village du Soir» im Oktober 2016 richtiggehend einen Ansturm. Jedes Wochenende strömen über 4’000 Personen dahin.

LS: Die Haltung in der Entwicklung widerspiegelt sich auch in der Unternehmenskommunikation. Unser Geschäftsbericht 2016 holte den ersten Platz in der Kategorie Design sowohl in der Online- als auch in der Printausführung. Zum dritten Mal in Folge bekam HIAG den EPRA Silber Award, was die Qualität und die Transparenz unserer Berichterstattung unterstreicht.

Gab es auch Enttäuschungen?

MD: Der strategische Entscheid von ABB, Kapazitäten nach Baden zu verschieben, hat uns am Standort Kleindöttigen / Klingnau einen höheren Leerstand beschert, den wir jedoch bereits wieder am Abbauen sind. Dort ist der langfristige Abschluss in der Nachbarschaft mit Brugg Rohrsystem über 20 Jahre ein erfreulicher Impuls, mit dem wir das Areal neu positionieren wollen.

Spüren Sie die allgemeine Marktentwicklung, die insgesamt zu höheren Leerständen quer durch die Schweiz geführt hat?

MD: Das spüren wir viel weniger. Was man wahrnimmt, ist das viele Kapital, das immer noch in den Markt und in die Entwicklung fliesst. Nicht immer treffen spekulative Entwicklungen die lokale Nachfrage, was notwendigerweise zu höheren Leerständen führt. Insgesamt schätzen wir die Nachfrage als sehr solide ein. Die Unternehmer planen nach wie vor langfristig, was sich in langfristigen Verträgen niederschlägt. Im Markt hat sich die Überzeugung durchgesetzt, dass die Zinssätze der Nationalbanken aufgrund der hohen Staatsschulden nicht stark steigen und noch länger auf tiefem Niveau verharren werden.

LS: Sollten die Zinsen nachhaltig anziehen, könnten wir dies mit unserer sehr gesunden Bilanzstruktur gut abfedern. Zudem hilft uns die Laufzeitstruktur der Anleihen, die Finanzierungsseite unter Kontrolle zu halten.

Wie hat sich der Markt für Akquisitionen entwickelt?

MD: Überraschend positiv! In Meyrin konnten wir zukaufen, genau in unsere Strategie passend. Das Objekt ist gut vermietet, soll bis in zehn Jahren weiterentwickelt werden und das mit grossem Wohlwollen des Kantons Genf. Grundsätzlich setzen wir uns keine Akquisitionsziele, um nicht unter falschen Druck zu geraten. Wir sind aktiv, prüfen Gelegenheiten und manchmal suchen wir auch, jedoch nur sehr gezielt. Doch Käufe können und wollen wir nicht erzwingen.

LS: In unserer Pipeline befinden sich aktuell rund 50 Projekte, die wir mittel- bis langfristig entwickeln können. Wir sind somit überhaupt nicht unter Druck, zusätzliche Akquisitionen zu tätigen. Das heisst: Wir können sehr selektiv sein. Kaufen ja, aber nur wenn es in die Gesamtstrategie passt.

Welches Investitionspotenzial enthält Ihre Pipeline?

MD: 2 Milliarden Franken in einem Zeitraum von 15 Jahren.

HIAG hat den Ehrgeiz, stets etwas anders zu sein als die Konkurrenz. Wie setzen Sie den Unterschied?

MD: Ganz zuvorderst steht gelebte Nachhaltigkeit, weil sie gefühlte Lebensqualität erzeugt – durch die Immobilie und ihre Umgebung.

LS: Da sind beispielsweise unsere sechs Kraftwerke, die HIAG historisch besitzt und die wir bewusst betreiben. Die entsprechenden Areale haben somit ihren eigenen Strom. Was über den Eigenbedarf hinausgeht, wird verkauft.

MD: Die lokal erzeugte Energie lokal zu verbrauchen, bedeutet eine geringere Belastung der Netzinfrastruktur. Wir überlegen auch, wie wir die Immobilie selbst praktisch als Batterie nutzen könnten – als Mikrospeicher, als Ladestation für Elektrofahrzeuge und so weiter. Es ist ein weites Experimentierfeld, das wir nutzen möchten.

LS: In Meyrin haben wir etwa einen Obstgarten gepflanzt und produzieren auf dem Areal unseren eigenen Honig. Über eine Webcam können Sie Gramm für Gramm verfolgen, wie sich die Waben füllen. Unser Ziel ist es, Nachhaltigkeit vielfältig erlebbar zu machen. Zur Standortqualität kann beitragen, wie wir bei neuen Entwicklungen mit alter Bausubstanz umgehen. In diesem Zusammenhang spielt «graue Energie» eine wichtige Rolle. Obwohl diese Aspekte sehr langfristig wirken, werden sie in vielen Nachhaltigkeitslabels nicht berücksichtigt. Für uns zählt die Wirkung.

MD: Ebenso wichtig für die Differenzierung ist uns die Digitalisierung. Sie bestimmt, wie wir die Immobilien und die Areale nutzen können. Hier halten bahnbrechende Entwicklungen Einzug, teils noch mit visionärem Charakter.

Doch wir müssen uns schon jetzt intensiv damit auseinandersetzen, da sie sehr schnell Realität werden können. Die digitale Erschliessung mit einem hohen Niveau an Verfügbarkeit und Sicherheit zum Beispiel ist schon heute für Unternehmen ein wichtiger Standortfaktor. Mit unserem hochverfügbaren Netzwerk ausserhalb des öffentlichen Internets bauen wir eine Brücke zwischen Immobilien, Mietern und den globalen Clouds. Unternehmenskritische Prozesse sind viel zu sensibel, um den klassischen Cyberrisiken des Internets ausgesetzt zu sein. Die sichere, hochleistungsfähige Punkt-zu-Punkt-Verbindung ist ein wesentliches Infrastrukturelement, das wir bereits in diesem Jahr allen unseren Mietern anbieten werden und in Verbindung mit unserer Cloud-Infrastruktur auch Dritten.

Bedeutet dieses Angebot ein Alleinstellungsmerkmal Ihrer Areale?

MD: Was wir mit HIAG Data realisieren, hat auch international noch keine Entsprechung gefunden in Bezug auf Sicherheit, Verfügbarkeit und Leistungsfähigkeit. Wir beobachten die Entwicklung zusammen mit unseren Partnern Microsoft und Hewlett Packard Enterprise intensiv. Das ist auch der Grund, warum wir so grosse Unterstützung von beiden Unternehmen erhalten sowohl auf Seiten Technologie als auch in der Vermarktung, bei der sie letztlich ihre eigenen Produkte mitverkaufen. HIAG Data liegt ein ganzes anderes Businessmodell zugrunde als unserem herkömmlichen Geschäft. Darum haben wir eine separate Organisation aufgebaut, die die Entwicklung selbständig vorantreibt. Die Geschwindigkeit ist eine ganz andere als in der Immobilienbranche.

Wie gross ist die bis jetzt getätigte Investition?

MD: Sie liegt in der Grössenordnung von 40 Millionen Franken. Das umfasst das Glasfasernetz, die Entwicklung der Plattformtechnik, den Knoten Biberist sowie die Infra­struktur, die wir nun auch in Winterthur und Zürich in zwei Rechenzentren von Dritten aufgebaut haben. Das entspricht in etwa unserem Fahrplan.

Geld wird noch kaum verdient. Wann soll es so weit sein?

MD: Für uns ist es wichtig, in einer gewissen Frist einen Cash-Break-even in Aussicht zu haben. Die bis jetzt getätigten Investitionen werden wir im laufenden Jahr auf einer annualisierten Basis rentabilisieren können. Damit ist der Weg frei für weitere Investitionen. Zugunsten eines schnellen Wachstums nehmen wir in Kauf, dass der Beitrag von HIAG Data zum Ergebnis vorläufig negativ sein wird.

Es werden sich auch kulturelle Fragen stellen. Wie gehen Sie damit um?

MD: Es ist nicht eine andere Unternehmenskultur, doch HIAG Data liegt ein anderes Businessmodell zugrunde, was mit einer ganz anderen Geschwindigkeit und einem anderen Marktfokus einhergeht. Wir bauen darum für HIAG Data eine eigene Organisation mit eigener Geschäftsleitung auf, die wir 2017 um fünf Mitglieder erweitert haben. Mit dem neuen Verwaltungsrat Jvo Grundler haben wir zugleich einen General Counsel geholt, der uns in diesem neuen Geschäft eng begleitet, mit dem wir ja auch ins Ausland expandieren möchten.

Wird HIAG Data dann auch abgekoppelt?

MD: Zurzeit ist es ein Unternehmen, das im Aufbau begriffen ist. Falls die Expansion ins Ausland wie geplant weitergeht, stellt sich gewiss einmal die Frage, ob HIAG noch der Best Owner ist. Doch das ist Zukunft. 2018 geht es darum, die Cloud 4.0 erfolgreich im Markt zu positionieren und Leistungspakete zu entwickeln, die wir unseren Mietern auf allen Arealen anbieten können. Beide Organisationen – HIAG Data und die Immobilienorganisation – sind mit gleichem Enthusiasmus dabei.

Mit Blick auf Entwicklungen im und um den Immobilienmarkt, von denen viele unter dem Schlagwort Digitalisierung zusammengefasst werden können, haben wir ebenfalls die Organisation des Immobilienbereichs angepasst. Wir haben für gewisse Funktionen in den Arealen Matrix-Verantwortungen definiert und den einzelnen Mitgliedern der Geschäftsleitung zugeordnet. Wir arbeiten ständig daran, bei der Entwicklung und der Vermarktung unserer Projekte noch besser zu werden.

Welche Ziele gelten für 2018 insgesamt?

MD: Der Schwerpunkt liegt 2018 auf der weiteren Entwicklung des Portfolios sowie auf dem erwähnten Zusammenspiel des Immobilienbereichs mit HIAG Data. Über alles gesehen, setzen wir auf Ertrag durch Wachstum von innen.

LS: Das erreichen wir unter anderem durch eine weitere Verbesserung der Leerstandsquote und durch die Fertigstellung von Projekten, die 2018 in die Bauphase kommen.

MD: Bei HIAG Data freuen wir uns auf den Launch der Network Centric Multicloud 4.0, die wir im März dem Markt der Schweizer Cloud-Service-Provider vorstellen.