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Aktionärsbrief

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre

Das Geschäftsjahr 2017 war für HIAG das erfolgreichste seit ihrem Börsengang im Jahr 2014. In erster Linie wirkten sich langfristige Vermietungs- und Entwicklungserfolge positiv auf die Neubewertungseffekte aus. Auch der Liegenschaftsertrag konnte gesteigert und das Portfolio weiter ausgebaut werden. Parallel dazu hat HIAG Data ihr Infrastrukturangebot weiter­entwickelt und dieses im März 2018 an einem «Launch Event» in ­Zürich vorgestellt.

Der vereinnahmte Liegenschaftsertrag konnte um CHF 3.4 Mio. bzw. 6.5% auf CHF 55.8 Mio. gesteigert werden. Dazu hat ein Abbau der Leerstände genauso beigetragen wie die Fertigstellung von Entwicklungsprojekten sowie der Zukauf des Entwicklungsareals in Meyrin (GE). Das Like-for-like-Wachstum (ohne Einmaleffekte und ­Akquisitionen) betrug 4.7%. Aufgrund von langfristigen Vertragsabschlüssen und Entwicklungserfolgen trugen die Neubewertungen mit CHF 33.3 Mio. deutlich stärker als im Vorjahr (CHF 20.0 Mio.) zum Ergebnis bei. Auch der Verkauf der Papiermaschine «PM9» in Biberist (SO) trug positiv (CHF 7.1 Mio.) zum Resultat bei, womit der negative Ergebnisbeitrag von HIAG Data von CHF 4.3 Mio. mehr als kompensiert werden konnte. Das Ergebnis nach Steuern konnte somit von CHF 46.4 Mio. auf CHF 57.5 Mio. gesteigert werden, was einer Steigerung um 23.9% entspricht. Der Gewinn (EBT) je Aktie legte um CHF 1.96 auf CHF 8.29 bzw. um 30.9% zu.

Verstärkt wurde die Bilanzbasis zudem durch die erfolgreiche Platzierung einer dritten Anleihe über CHF 150 Mio. Mit einer fünfjährigen Laufzeit konnte die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit des Fremdkapitals von 3.1 Jahren auf 3.6 Jahre gesteigert werden. Die aus den Verkäufen zurückgeflossenen Mittel wurden in die Akquisition in Meyrin, in das Portfolio sowie in den Ausbau von HIAG Data investiert. Mit der Nachsteuerrendite von 7.9% und einer Dividendenausschüttung von rund 4.0% auf den NAV für das Geschäftsjahr 2017 konnte die Dividende um 5.6% auf CHF 3.80 je Aktie gesteigert werden.

Grosse Fortschritte im Portfolio
Das Jahr 2017 stand im Zeichen des Abschlusses sehr langfristiger Mietverträge. Stadler Rail wird das Areal in St. Margrethen bis mindestens 2081 im Baurecht übernehmen und wesentliche Teile ihrer Produktion aus Altenrhein verlagern und effizient neu organisieren. HIAG konnte so sicherstellen, dass das Bahnhofsareal, von dem ein Teil aus der Historie heraus mit gleicher Laufzeit bereits an Sieber Logistik abgegeben ist, nicht ­zerstückelt wird. Durch Mietverträge mit Doka Schweiz AG und Brugg Rohrsystem mit Laufzeiten von 20 Jahren und mehr sind auch in Niederhasli (ZH) und Kleindöttingen (AG) Impulse gesetzt worden, welche die Entwicklung dieser Areale langfristig prägen. Weitere langfristige Abschlüsse mit Media Markt, Dachser und Baoshida trugen dazu bei, dass die Restmietdauer gegenüber Vorjahr substanziell auf 7.9 Jahre erhöht werden konnte.

Besonders erfreulich lief die Ver­mietung in Cham. Unterstützt durch die bevorstehende Entwicklung von 300 Wohnungen und des Athleten­ausbildungszentrums «On Your Marks» konnte der Leerstand im Bestandesgebäude von 32.7% auf 12.0% gesenkt werden. Neu können an diesem Standort bei TB Corse neben Tesla auch Ferrari Probe gefahren sowie gekauft werden und in den Obergeschossen haben AZ Direkt, Swiss IT-Factory und eine Kinderarztpraxis die Zelte aufgeschlagen. Im Kontext der Gesamtentwicklung des Areals ist die Neupositionierung der Liegenschaft somit erfolgreich gelungen.

Mit der Sale- und Lease-­Back-Transaktion des Sulser-Areals vom Februar 2018 konnte die Positionierung am Logistikstandort Brunegg (AG) verstärkt werden. HIAG ist nun mit zwei Arealen in Brunegg vertreten. Mit der Akquisition in Meyrin kann HIAG die langfristige Entwicklungspipeline an einem ­hervorragend erschlossenen Standort vergrössern. Beide neu erworbenen Standorte werden, bis eine Entwicklung absehbar ist, unter dem Bestandesportfolio geführt. Die Leerstandsquote konnte über das Gesamtportfolio um 1.0% auf 14.3% gesenkt werden, die Leerstandsquote im Bestandesportfolio beträgt 12.3%.

Arealentwicklung trägt Früchte
Das Areal «The Hive» in Meyrin (GE) hat mit dem neuen Bürogebäude für Hewlett Packard Enterprise und HP Inc. ein neues Gesicht bekommen. Bei der Realisierung wurden die heute verfügbaren technischen Möglichkeiten voll ausgeschöpft, was eine Übergabe vor dem Zeitplan und unter den budgetierten Kosten möglich machte. Nicht nur finanziell trägt das Areal Früchte: Die parkähnlich angelegten Grünflächen schaffen eine besondere Aussenraumqualität und führen zu ergiebigen Honigernten der im Areal stationierten Bienenvölker. Im Herzen des Areals wird das internationale Restaurantkonzept Luigia nicht nur seine Köche ausbilden, sondern auch ein attraktives Quartierrestaurant betreiben. Zwei weitere Gebäude auf dem Areal sind bereits in Planung.

In Bremgarten (AG) konnte die zweite Ausbauetappe für die nun an der NYSE (New York Stock Exchange) kotierte Jeld-Wen fertig­gestellt und übergeben werden. Besonders erfreulich ist, dass mit der Aufhebung der Planungszone in Niederhasli die Neuentwicklung für Doka Schweiz realisiert werden kann. Mit diesem Schritt kann nicht nur Doka für mindestens weitere 15 Jahre an den Standort gebunden werden: Die Neuentwicklung gibt die Zentrumszone um den Bahnhof frei, auf der mittelfristig über 300 Wohnungen entstehen können. In Dietikon (ZH) konnte ein Mietvertrag über einen Ersatzneubau mit einer Nutzfläche von ca. 9’000 m² und zu modernisierenden Bestandesflächen von ca. 11’000 m² abgeschlossen werden. Der für 15 Jahre abgeschlossene Vertrag beginnt erst nach Auszug der bestehenden Mieter und nach Abschluss der Bauphase, was nicht vor 2021 zu erwarten ist.

Die aktuellen Bauprojekte schreiten plangemäss voran: In Frauenfeld (TG) entstehen derzeit in drei Etappen 39 Wohneinheiten und 2’300 m² Büroflächen. In Meyrin ist die Umnutzung des Bestandes­gebäudes über rund 9’000 m² bereits in Umsetzung. In Wetzikon (ZH) ist die Generalsanierung eines Neun-Parteien-Wohnhauses weit fortgeschritten. 2018 werden zusätzlich vier Projekte in die Bauphase eintreten: In Neuchâtel (NE) wird eine Migrosfiliale und das Luigia-Restaurant einen wesentlichen Teil der Erdgeschossflächen belegen, welche die letzten noch nicht genutzten Flächen auf dem Areal sind. In Niederhasli kann die Verlagerung der Doka Schweiz in Angriff genommen werden. In Wetzikon wird an der Weststrasse mit dem Bau für ein Wohnhaus mit 16 Mietwohnungen gestartet. In ­Biberist, wo inzwischen auch Käufer für die Papiermaschinen «PM6» und «PM8» gefunden werden konnten, wird 2018 der Bau eines Rechenzentrums für die HIAG Data starten, wodurch das bereits fertiggestellte Rechenzentrum ausschliesslich für Testumgebungen und Weiter­entwicklungen zur Verfügung stehen wird.

Die Cloudinfrastruktur der nächsten Generation
HIAG Data hat ihre Cloudinfrastruktur erfolgreich weiterentwickelt und die Partnerschaften mit Microsoft und HPE gestärkt. Auf Basis von Kundenbestellungen hat der Verwaltungsrat der HIAG die Investition in die neueste Entwicklungsstufe ihrer Cloudinfrastruktur ausgelöst. Die sogenannte «Network Centric Multicloud 4.0» wurde zusammen mit Partnern und Kunden an einem Launch-Event im März 2018 Cloud-System-Anbietern und Systemintegratoren vorgestellt und kann ab April 2018 über ein Portal automatisiert bezogen werden. An diesem Event wurden auch die Partnerschaften mit Nvidia in Bezug auf grafikprozessor­gestützte Prozesse, mit CHG Meridien in Bezug auf Workplace as a Service und Veeam für Backup as a Service angekündigt. Ebenso präsentierte HIAG Data zusammen mit ­Helmedica das erste elektronische Patientendossier, das sämtlichen nationalen und internationalen Anforderungen in Bezug auf die ­Sicherheit der Patientendaten erfüllt.

HIAG Data bietet mit ihrem Angebot ein infrastrukturnahes Element, mit dem die Einbindung von Public-­Cloud-Angeboten, bestehenden privaten Cloudlösungen und der eigenen hyperskalierbaren Cloudinfrastruktur über ein hochsicheres dediziertes Netzwerk so möglich ist, dass für den Cloudzugang nicht der Umweg über das relativ unsichere öffentliche Internet erforderlich ist. Spezifische Anforderungen des Gesundheitsbereichs sowie des Medienbereichs wurden durch sogenannte Vertical-Lösungen berücksichtigt und für weitere Branchen werden spezifische Lösungsangebote vorbereitet.

Die Geschäftsleitung der HIAG Data konnte im Geschäftsjahr um fünf Branchenexperten erweitert werden und das ebenfalls verstärkte Operationsteam in Biberist konnte seine Tätigkeit aufnehmen.

Digitalisierung und Infrastrukturen
Der Begriff «Digitalisierung» wird beinahe schon inflationär gebraucht, und nicht zu Unrecht: Jeder unserer Mieter muss sich bei seinem Geschäftsmodell mit den Chancen auseinandersetzen, die neue Technologien bieten. Ebenso müssen sich Unternehmen dem Risiko stellen, zerschlagen zu werden. Im Rahmen einer Studienreise mit der Geschäftsleitung der HIAG wurde die Dynamik im Silicon Valley spürbar und wir konnten feststellen, dass zumindest in Kalifornien die Innovationen ausschliesslich digital und kaum in der Infrastruktur stattfinden. Nicht umsonst ist es ein Schweizer Unternehmen, das bei der Ausschreibung um die Elektrifizierung der einzigen Zugverbindung – dem Caltrain – den Zuschlag für die Zugkompositionen gewonnen hat: Stadler Rail. Hier schliesst sich nicht nur ein Kreis: Es ist unsere Überzeugung, dass sichere und skalierbare Infrastrukturen Voraussetzung sind, um neue Geschäftsmodelle erfolgreich zu entwickeln, und dass ohne optimal ausgerichtete Infrastrukturen das Potenzial disruptiver Geschäftsmodelle eingeschränkt ist.

Ausblick
Die Umstände, dass Unternehmen langfristig wirksame Investitionen auslösen und die inzwischen präziser gewordenen Stimmungsbarometer einen positiven Wirtschaftsgang anzeigen, stimmen uns für das laufende Geschäftsjahr positiv. Es wird deutlich, welches Potenzial der Einsatz von digitalen Technologien für unsere Mieter und uns birgt. Diese werden auch erlauben, den Entwicklungsprozess im Rahmen der Wertschöpfungskette effizienter zu gestalten. Neben dem gezielten Einsatz von neuen Technologien sind dazu auch Anpassungen bei den Rollenverteilungen und den Zusammenarbeitsformen im Prozess erforderlich, die wir 2018 schärfen wollen.

Innovationen in hoher Qualität bis zum Ende zu denken, darin sehen wir eine Stärke bei Schweizer Unternehmen und dabei wollen wir mit unseren Infrastrukturen einen Beitrag leisten. Wir wollen unsere Rolle als Inkubator von Ideen, die zukünftig für den Standort Schweiz relevant sind, auch in Zukunft wahrnehmen und sehen mittel- und langfristig Potenzial darin, eine höhere Wertschöpfung in unserem Arealportfolio umzusetzen. In diesem Sinn wünschen wir Ihnen viel Freude bei der Lektüre.

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Dr. Felix Grisard
Präsident des Verwaltungsrats

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Martin Durchschlag
Geschäftsführer